Consiglio Comunale 30 settembre 2021: l’approvazione del piano operativo

L’approvazione definitiva di piano strutturale e piano operativo è stata proposta dall’assessore Francesca Lucherini. “Sono orgogliosa – ha rilevato l’assessore – che Arezzo sia il secondo capoluogo di provincia in Toscana ad avere strumenti urbanistici conformi al piano territoriale regionale. Arezzo, con questo piano operativo, segna una grande discontinuità con il passato. Esso rappresenta una sintesi progettuale: le istanze provenienti dalla città sono state infatti coniugate con la visione politica dell’amministrazione comunale. La sintesi di questo percorso si può riassumere nella frase: ‘dall’espansione al recupero’, quest’ultimo orientato alla sostenibilità ambientale e alla cura del patrimonio esistente, in coerenza con la normativa regionale. Un ringraziamento va al mio predecessore Marco Sacchetti che ha seguito l’iter fino all’adozione e i progettisti e agli uffici”.

Anche Marco Sacchetti si è unito al plauso di Francesca Lucherini e ha aggiunto alcune considerazioni: “non è vero che il piano non garantisce un futuro ad Arezzo, come sostenuto dall’opposizione. Mi sembra un’affermazione forte: l’attività edilizia oggi è rivolta al recupero del patrimonio esistente e questo piano s’inserisce nell’ambito di questa impostazione che è innanzitutto di derivazione normativa. Fermo restando, a proposito di norme, che la legge urbanistica regionale di riferimento sta segnando il passo e mostra criticità. Abbiamo in realtà fatto uno sforzo importante per arrivare al traguardo in tempi adeguati e lo dimostra lo stato attuale degli iter negli altri capoluoghi toscani. In tre anni abbiamo un piano operativo, che ha incontrato durante il cammino poche osservazioni di carattere ‘strategico’ e non trascura alcuna area. Lo definirei innovativo e con potenzialità da sviluppare”.

Simon Pietro Palazzo: “in qualità di presidente della commissione assetto del territorio posso innanzitutto dire che le sedute dell’organo sono state molto frequentate a dimostrazione dell’interesse per un argomento di questa postata. Ho cercato di mettere ogni consigliere nelle condizioni migliori di lavorare con elaborati e cartografie. L’assunto di fondo è stato già sottolineato ma mi preme ribadirlo: si costruirà meno e meglio. A distanza di un anno dall’insediamento portiamo a casa un risultato importantissimo”.

La prima caratteristica del piano operativo consiste nella definizione del perimetro urbano all’interno del quale è stato circoscritto l’ambito di trasformazione del territorio già edificato. Quindi, forte limitazione a nuovo consumo di suolo e classificazione dell’edificato stesso sulla base dei diversi livelli di trasformabilità: basso, medio, alto. Gli interventi che comportano nuovo impegno di suolo esterno al perimetro edificato o introducono la grande distribuzione o l’aggregazione di media distribuzione sono soggetti alla conferenza di copianificazione. Per ciascuno dei tre livelli sono disciplinati gli interventi consentiti, gli incentivi previsti e le destinazioni d’uso non ammesse. Ad esempio negli ambiti a media trasformabilità l’ampliamento di edifici esistenti fino al 20% è sempre ammesso mentre la nuova edificazione è possibile solo con volumi derivanti da compensazione urbanistica o demolizione di altri edifici. Particolare attenzione è stata rivolta agli edifici di pregio e ai contesti rurali. In questi ultimi è stato ampliato il novero degli interventi ammissibili per le aziende agricole, funzionali allo sviluppo della loro attività. Nessun nuovo insediamento di attività produttive in territorio rurale. Negli ambiti specializzati del commercio è stata esclusa unicamente la residenza e negli ambiti specializzati della produzione oltre alla residenza è stata esclusa anche la media e grande struttura di vendita. Stop per quest’ultima anche negli ambiti caratterizzati dalla cosiddetta mixitè.

Per incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente e nell’ottica di favorire i processi di rigenerazione urbana e riqualificazione degli assetti insediativi sono state individuate forme di trasferimento volumetrico. Nel merito su tutto il territorio a tutti gli edifici privi di valore in stato di abbandono o di degrado è stata riconosciuta una capacità edificatoria sotto forma di credito edilizio, da trasferire negli ambiti specializzati a destinazione produttiva o da utilizzare per l’ampliamento di edifici produttivi esistenti, ovvero da trasferire in zona residenziale in lotti liberi o per l’ampliamento di edifici residenziali esistenti. Previsti inoltre alcuni istituti per la cessione gratuita all’amministrazione comunale da parte dei privati delle aree su cui realizzare interventi pubblici, quali la perequazione, la compensazione e le misure di incentivazione.

Venendo alla parte strategica, ossia le aree ad alta trasformabilità, il piano operativo si attua attraverso interventi urbanistici: il piano riduce dalle 160 del precedente regolamento urbanistico alle attuali 54 le suddette aree. Ecco le principali: piazza Amintore Fanfani e aree limitrofe, asse ferroviario, magazzini comunali a Saione, via Carlo Pisacane, area Unoaerre e Valli Zabban, area Catona 1, Catona 2, Catona 3, area Madonna di Mezzastrada. Focus specifico è rivolto alla riqualificazione della zona della Carbonaia con apertura al commerciale e al completamento dell’area ex scalo merci di Indicatore con apertura alla destinazione logistica e produttiva.

Per quanto riguarda le infrastrutture, obiettivo del piano è l’individuazione dei tracciati di completamento della Fano-Grosseto e del raccordo Arezzo-Battifolle. Capitoli a parte per l’assetto e l’equilibrio idro-geo-morfologico, al fine di evitare nuove situazioni di rischio e identificare compiutamente le principali criticità, e le aree soggette a vincolo nell’ambito delle quali spicca sia la Carta del grado di tutela archeologico e le Leopoldine della Val di Chiana aretina.

Michele Menchetti: “ho qui con me alcune osservazioni degli ordini professionali a cui non è stata data risposta e non mi sembrano su argomenti di poco conto. Se è così, qual è la motivazione di queste mancate risposte? Perché non c’è stato un confronto? Il piano andrebbe ritirato per dare seguito a questa necessaria dialettica. Stando così le cose voterò contro”.

Donato Caporali: “non si fa menzione del triangolo delle cave se non citando un parco urbano non meglio specificato. Come non è individuata un’area che ospiti il tracciato della ferrovia Arezzo – Sansepolcro mentre viene banalizzata la questione dell’edificazione a nord, zona che finora si è sviluppata in una direzione opposta a quella del consumo di suolo”.

Roberto Severi: “nel 1999 parlavamo ancora di piani strutturali perché venivamo dalla cultura dei piani regolatori. Uno strumento non tanto tecnico quanto politico, che traduceva la volontà dei sindaci e la loro idea di città. La ratio della legge toscana 65 è stata quella di ricondurre alla Regione l’ultima parola sulla pianificazione dei territori. Questo piano, da ora in poi, darà nuove possibilità a un settore, quello edile, che è fondamentale, serve alla città, alle imprese e ai cittadini. È perfettibile? Certamente e per questo ci sono le varianti. Ma il motore del lavoro non può essere fermato, specie adducendo ragioni ideologiche. Questo strumento urbanistico non crea imbarazzi per progetti irrealizzabili e ci consente di attivare un percorso di riconversione e riqualificazione. Anche in quelle aree in cui le vecchie amministrazioni di sinistra hanno concepito solo espansioni di frontiera con le destinazioni più varie”.

Marco Donati: “questo piano si presenta come un continuum rispetto alle scelte fatte nei primi anni Duemila. Abbiamo delle zone che vivono solo in certi momenti o quando si attivano determinati servizi. Ci portiamo dietro un patrimonio sovradimensionato senza che questo piano risolva i problemi del territorio e del suo sviluppo. Per quanto riguarda i crediti edilizi, siamo certi che la misura sia compatibile con le esigenze attuali? Potremo anche abbattere edifici superati ed eliminarne i volumi ma solo all’atto pratico vedremo la convenienza e realizzabilità di questa operazione. Senza considerare i costi ambientali derivanti dallo smaltimento dei materiali. Siamo convinti di costruire alla Catona un’altra area residenziale? Il progetto sembra molto bello ma i quartieri andrebbero riqualificati tutti, specialmente quelli della periferia urbana. Ne va della coesione della città”.

Meri Stella Cornacchini: “il piano muove dalle specificità aretine e le combina con i temi e le tendenze urbanistiche di carattere nazionale ed europeo. I crediti edilizi sono una novità consistente per la promozione degli interventi di riqualificazione e per restituire ad Arezzo uno strumento di pianificazione. I nostri ringraziamenti vanno ovviamente ai protagonisti politici di questo percorso, di questa e della passata consiliatura, ai tecnici e ai cittadini che hanno contribuito a migliorarne i contenuti”.

Roberto Bardelli: “la Regione non ci ama. Abbiamo compreso tutti che lavorare nel campo dell’edilizia è estremamente difficoltoso se non impossibile a causa di un dirigismo eccessivo. Così come è stato complicato portare avanti un iter complesso come quello del piano operativo. Non è un caso che solo Prato e Arezzo ci siano riusciti. Ce l’abbiamo fatta perché tutti hanno fatto il loro lavoro nel miglior modo possibile. Dagli assessori Sacchetti e Lucherini ai presidenti Piomboni e Palazzo che si sono scambiati il testimone in Cat”.

Giovanni Donati: “da domani finalmente Arezzo non avrà norme di salvaguardia ma un piano e questo è l’unico aspetto positivo. Perché non c’è una visione organica ma solo uno strumento senz’anima. Il primo luglio 2016 il sindaco e assessore all’urbanistica Ghinelli annunciava di intraprendere la revisione degli strumenti urbanistici comunali e assicurava la più ampia partecipazione. Alla luce di questi buoni propositi, il Comune ha ricevuto 875 contributi e successivamente circa 650 osservazioni: ci chiediamo che fine hanno fatto. Il 13 giugno 2019 gli ordini professionali dichiaravano che il confronto richiesto non era stato ancora attivato. Durante l’iter non sono mancati casi che hanno evidenziato la scarsa conoscenza del territorio da parte di questa amministrazione. Sempre più persone richiedono abitazioni nelle frazioni, dotate di piccoli giardini, ma il piano non consente nuove edificazioni in aree già urbanizzate. E parlo di abitazioni singole o bifamiliari non di grandi lottizzazioni. Nel frattempo 46.000 metri quadrati sono previsti in un’area già edificata e dai delicati assetti viari come la Catona”.

Federico Rossi: “questo nuovo piano delinea l’identità culturale, l’integrità fisica e ambientale del territorio all’insegna dello sviluppo e della sostenibilità”.

Nelle repliche gli assessori Marco Sacchetti e Francesca Lucherini hanno rilevato come i nuovi strumenti urbanistici siano accompagnati da uno studio idrogeologico e idraulico validato del Genio Civile e costituiscano un volano economico importante: “è un punto di partenza, da questo momento gli uffici sono a disposizione. Le osservazioni sono state in parte accolte e in parte respinte ma tutte verificate”.

In conclusione, l’intervento del Sindaco Alessandro Ghinelli. “Ciò che andiamo oggi ad approvare sono un Piano Strutturale e un Piano Operativo concreti, che si adattano all’Arezzo di oggi, delineando la nostra città come “città territorio” in collegamento con le vallate e offrendosi come strumento “semplice” dal punto di vista del regolamento. Sarà operativo in pochissimo tempo, e in pochissimo tempo si potrà cominciare a costruire secondo i nuovi criteri. E’ un piano “concreto”, che si è formato partendo dai contributi della città per rispondere alle sue esigenze. Un piano “con i piedi per terra” e che, al contrario di come qualcuno potrebbe pensare, farà crescere Arezzo, dettando regole che consentono a famiglie e aziende di realizzare quanto loro utile. Un piano “gestibile” e rispondente alla capacità della nostra gente di adattarsi alle nuove realtà che ci vengono proposte, dai mercati finanziari, dai sistemi produttivi, dalla nuova transizione ecologica, tema quest’ultimo dell’ambiente, sul quale questa Amministrazione ha fatto passi da gigante. Siamo, dopo Prato, il secondo capoluogo di provincia a portare a termine questo percorso in tre anni e mi fa piacere ricordare che abbiamo concluso questo iter durante il periodo più complesso che abbiamo vissuto, quello della pandemia, e che quello che da domani diventerà strumento nelle mani di cittadini, imprese, progettisti e professionisti, darà il suo ulteriore e fondamentale contributo alla ripartenza, confidando nella grande capacità che questa città ha di reagire. Desidero ringraziare a partire dagli assessori Sacchetti e Lucherini e dai consiglieri Piomboni e Palazzo, i professionisti che hanno lavorato intorno a questo strumento e con loro i nostri concittadini, le categorie economiche e professionali per i loro contributi, con l’augurio sincero che questo Piano possa dare a ciascuno la possibilità di crescita e sviluppo. Abbiamo lavorato “costretti” nelle maglie delle leggi regionali, ma nonostante questo siamo oggi in possesso di uno strumento che segnerà il futuro di Arezzo”.

In sede di dichiarazioni di voto Alessandro Caneschi ha annunciato voto contrario del Pd “perché l’amministrazione ha accumulato due anni di ritardo per poi partorire un piano che tutto è meno che partecipato. Non dobbiamo confondere la partecipazione con le osservazioni che precedono l’adozione. Queste sono una fase diversa. La partecipazione doveva essere stimolata diversamente in un primo momento, coinvolgendo realmente i cittadini. Le scelte potevano essere diverse, anche su aree come la ex Lebole dove è stata trascurata totalmente la possibilità di una progettazione pubblica in grado di intercettare fondi europei. Sul triangolo delle cave posso aggiungere che la Regione ha escluso l’attività estrattiva mentre l’amministrazione ha scelto di non scegliere. Una previsione è poi fantasiosa: la Catona diventa un’area di espansione con 400-450 appartamenti e di conseguenza 1.500 abitanti potenziali. È sostenibile? Noi crediamo che Arezzo, anche in virtù dell’andamento demografico attuale, non ne ha bisogno”.

Marco Donati ha confermato “che il piano non ha la forza di correggere gli errori che ho citato nel mio intervento”. Voto positivo è stato annunciato per Fratelli d’Italia da Roberto Severi, da Simon Pietro Palazzo per Ora Ghinelli, da Meri Stella Cornacchini per Forza Italia, da Piero Perticai per la Lega, da Roberto Bardelli per il gruppo misto. La delibera è stata approvata con 18 voti favorevoli e 10 contrari.